Témoignage : dégât des eaux dans un appartement — qui paie quoi ?

C'est le sinistre le plus fréquent en Belgique. Chaque année, les assureurs belges traitent des dizaines de milliers de dossiers de dégâts des eaux. Et quand cela se produit dans un immeuble à appartements, la situation se complique rapidement : est-ce le voisin du dessus qui paie ? Son assurance ? La vôtre ? Celle du syndic ? Le propriétaire du bien ?

Voici le témoignage d'Isabelle, locataire d'un appartement à Liège, qui s'est retrouvée un soir avec de l'eau qui coulait de son plafond. Une histoire banale en apparence, mais qui illustre parfaitement le mécanisme complexe des responsabilités et des assurances en copropriété.

Un soir ordinaire qui tourne au cauchemar

Isabelle, 34 ans, loue un deux chambres au troisième étage d'un immeuble des années 70 dans le quartier d'Outremeuse à Liège. Un mardi soir de novembre, en rentrant du travail, elle remarque une auréole brunâtre au plafond de sa chambre, juste au-dessus de son lit.

"Au début, je me suis dit que c'était juste de la condensation. Mais en touchant le plafond, c'était trempé. Et quelques minutes plus tard, l'eau a commencé à goutter. Puis à couler franchement. J'ai mis une bassine et je suis montée sonner chez mon voisin du dessus."

Le voisin, Thierry, propriétaire de son appartement au quatrième étage, n'avait rien remarqué. En inspectant sa salle de bains, ils ont trouvé la source : un flexible de douche poreux avait cédé derrière la paroi. L'eau s'infiltrait depuis probablement plusieurs jours dans la dalle, sans que Thierry ne s'en aperçoive.

"Quand on a vu les dégâts chez moi — le plafond de la chambre imbibé, le papier peint qui se décollait, mon matelas trempé, la moquette gorgée d'eau — la première question qu'on s'est posée tous les deux, c'est : qui va payer ?"

Les dégâts constatés

Chez Isabelle (appartement sinistré) :

• Plafond de la chambre à refaire entièrement (plâtre et peinture)
• Papier peint des deux murs adjacents décollé et taché
• Moquette irrécupérable dans la chambre (15 m2)
• Matelas double trempé et taché — à remplacer
• Table de nuit en bois gonflée par l'eau
• Vêtements dans l'armoire ouverte partiellement mouillés

Chez Thierry (appartement à l'origine de la fuite) :

• Carrelage de salle de bains à déposer pour accéder à la canalisation
• Joint et flexible à remplacer
• Dalle de sol possiblement endommagée (expertise nécessaire)

Qui est responsable ? Le grand classement des rôles

C'est la question centrale, et la réponse est moins simple qu'on ne le croit. Voici le schéma des responsabilités en droit belge :

Le voisin du dessus (Thierry)

En tant que propriétaire de l'appartement d'où provient la fuite, Thierry est civilement responsable du dégât causé à l'appartement d'Isabelle. L'article 1382 du Code civil est clair : celui qui cause un dommage à autrui est tenu de le réparer.

Concrètement, c'est l'assurance RC habitation de Thierry (la responsabilité civile incluse dans son assurance incendie) qui interviendra pour indemniser les dégâts chez Isabelle.

Isabelle (locataire sinistrée)

Isabelle n'est pas responsable du sinistre, mais elle a un rôle à jouer :

• Elle doit déclarer le sinistre à son propre assureur (assurance locataire)
• Sa propre assurance peut intervenir en avance sur indemnisation (convention "dégâts des eaux") pour accélérer les choses
• Elle doit prouver les dommages subis (photos, factures)

Le propriétaire de l'appartement d'Isabelle

Le propriétaire bailleur d'Isabelle n'est pas directement impliqué dans ce cas, puisque le sinistre vient d'un autre appartement. Toutefois, les dégâts au bâtiment (plafond, murs) relèvent de la responsabilité du propriétaire — c'est-à-dire que c'est son assurance "immeuble" ou l'assurance RC de Thierry qui financera les réparations du bâtiment.

Le syndic de copropriété

Le syndic n'intervient que si la fuite provient d'une partie commune (colonne montante, toiture, façade, conduite principale). Ici, la fuite vient d'un flexible de douche dans une partie privative — le syndic n'est pas concerné.

Résumé : Dans un dégât des eaux entre voisins, c'est l'assurance RC de celui qui est à l'origine de la fuite qui paie les dégâts chez le voisin. Mais dans la pratique, les assureurs belges ont mis en place des conventions pour simplifier le processus.

La convention "dégât des eaux" : comment ça marche en pratique

En Belgique, la plupart des compagnies d'assurance ont signé une convention d'expertise dégâts des eaux. Cette convention simplifie considérablement le processus pour le sinistré.

Le principe

Au lieu de devoir se retourner contre l'assurance du voisin (ce qui peut prendre des mois), votre propre assureur vous indemnise d'abord, puis se retourne contre l'assureur du responsable pour récupérer les sommes versées. C'est ce qu'on appelle le mécanisme de subrogation.

Comment ça s'est passé pour Isabelle

1. Jour 0 : Isabelle déclare le sinistre à son assureur et à celui de son propriétaire. Thierry déclare à son propre assureur.
2. Jour 3 : L'assureur d'Isabelle envoie un expert qui constate les dégâts chez elle.
3. Jour 5 : L'expert visite aussi l'appartement de Thierry pour confirmer l'origine de la fuite.
4. Jour 12 : L'assureur d'Isabelle lui envoie une proposition d'indemnisation.
5. Jour 18 : Isabelle accepte. Son assureur lui verse directement l'indemnité.
6. En coulisses : L'assureur d'Isabelle se retourne contre celui de Thierry pour récupérer les montants. Isabelle n'a pas à s'en occuper.

"Honnêtement, j'avais peur que ça prenne des mois et qu'on se renvoie la balle entre assureurs. Mais mon assureur a pris les choses en main directement. En trois semaines, j'avais le virement sur mon compte."

Les montants : combien Isabelle a-t-elle reçu ?

Les travaux de réparation du bâtiment (plafond, murs) ont été pris en charge via l'assurance du propriétaire de l'appartement d'Isabelle, avec recours contre l'assurance de Thierry. Isabelle n'a rien eu à débourser pour la partie bâtiment.

Pour le contenu (matelas, table de nuit, moquette), c'est l'assurance locataire d'Isabelle qui a payé, là aussi avec recours contre Thierry.

Les complications possibles

L'histoire d'Isabelle s'est bien terminée, mais tous les cas ne sont pas aussi simples. Voici les situations qui compliquent les choses :

1. Le voisin n'est pas assuré

Si Thierry n'avait pas eu d'assurance habitation, Isabelle aurait dû :

• Faire jouer sa propre assurance pour le contenu
• Engager une procédure civile contre Thierry pour les dommages non couverts
• Possiblement faire appel à une protection juridique pour couvrir les frais d'avocat

2. La fuite vient d'une partie commune

Si la fuite provenait de la colonne montante (partie commune), c'est l'assurance de la copropriété qui intervient. Le syndic doit déclarer le sinistre. Les délais sont souvent plus longs, car le syndic doit coordonner les interventions.

3. La fuite est ancienne et les dégâts sont progressifs

Les dégâts liés à l'humidité progressive (moisissures, champignons) sont parfois exclus des contrats d'assurance habitation. La garantie "dégâts des eaux" couvre les événements soudains et accidentels, pas les infiltrations chroniques négligées.

4. Désaccord sur l'origine de la fuite

Quand deux voisins ne sont pas d'accord sur l'origine d'une fuite, une expertise contradictoire peut être nécessaire. Chaque partie mandate son propre expert, et si le désaccord persiste, un troisième expert "arbitre" est désigné.

5. Locataire sans assurance

En Wallonie, l'assurance incendie est obligatoire pour les locataires. Mais si un locataire n'est pas assuré (en Flandre ou à Bruxelles, où ce n'est pas obligatoire) et qu'il cause un dégât des eaux, il devra payer de sa poche.

Les 7 conseils d'Isabelle aux locataires belges

Fort de son expérience, voici les recommandations d'Isabelle :

1. Souscrivez une assurance locataire — même si ce n'est pas obligatoire dans votre région. Pour 10 à 15 euros par mois, vous êtes couverte pour l'incendie, le dégât des eaux, le vol et la RC.
2. Photographiez vos biens régulièrement. En cas de sinistre, les photos sont la meilleure preuve de ce que vous possédiez et de son état.
3. Conservez vos factures d'achat (matelas, électroménager, mobilier). Gardez-les dans un cloud ou un dossier e-mail dédié.
4. Déclarez le sinistre immédiatement — dans les 8 jours maximum, mais le plus vite possible. Plus vous déclarez vite, plus l'expertise est rapide et les preuves fraîches.
5. Ne faites pas de réparations avant le passage de l'expert, sauf les mesures d'urgence (couper l'eau, protéger les biens). Documentez tout ce que vous faites en urgence.
6. Communiquez avec votre voisin de manière cordiale. Un dégât des eaux n'est généralement la faute de personne — c'est un accident. La coopération entre voisins facilite considérablement le processus.
7. Vérifiez que votre voisin est bien assuré — en demandant au syndic si tous les copropriétaires ont une assurance. En cas de doute, votre propre assurance avec recours est votre meilleur filet de sécurité.

Et si ça vous arrive ?

Le dégât des eaux est le sinistre le plus courant en Belgique. La question n'est pas de savoir si ça peut vous arriver, mais quand. La bonne nouvelle, c'est que le système d'assurance belge est bien rodé pour ce type de sinistre — à condition d'être correctement assuré.

Consultez notre guide complet de l'assurance habitation pour vérifier que votre couverture est adaptée, que vous soyez locataire ou propriétaire, en appartement ou en maison.

Et n'oubliez pas : dans un immeuble à appartements, votre sécurité dépend aussi de celle de vos voisins. Un voisin non assuré, c'est un risque pour tout l'immeuble.

Les prénoms ont été modifiés pour préserver l'anonymat. Le témoignage est basé sur un cas réel de sinistre en copropriété en province de Liège.