Prix de l'immobilier 2026 en Belgique : faut-il revoir votre assurance habitation ?

Le marché immobilier belge a connu une évolution remarquable ces dernières années. Entre la hausse des prix de vente, l'augmentation du coût des matériaux de construction et l'inflation générale, la valeur de votre habitation a probablement changé de manière significative depuis la dernière révision de votre contrat d'assurance.

Et c'est là que le problème se pose : si votre maison vaut aujourd'hui 15, 20 ou même 30 % de plus qu'au moment où vous avez souscrit votre assurance, êtes-vous encore correctement couvert ? La réponse, pour des centaines de milliers de propriétaires belges, est non.

Voici pourquoi 2026 est le bon moment pour revoir votre assurance habitation.

L'évolution des prix immobiliers en Belgique

Les chiffres clés 2026

Selon les données du SPF Économie et de la Fédération des notaires (Fednot), le marché immobilier belge continue sa progression :

Des disparités régionales importantes

Certaines provinces, comme le Luxembourg et le Hainaut, ont connu des hausses plus importantes en pourcentage, tandis que Bruxelles et Anvers affichent les prix absolus les plus élevés.

Le coût de la construction : encore plus impactant

Ce qui est encore plus significatif pour votre assurance, c'est l'évolution du coût de reconstruction. Car votre assurance habitation ne couvre pas la valeur de vente de votre bien (qui inclut le terrain), mais la valeur de reconstruction du bâtiment.

Et les coûts de construction ont explosé :

Cela signifie qu'une maison qui coûtait 200 000 euros à reconstruire en 2020 en coûterait aujourd'hui 245 000 à 270 000 euros. Si votre assurance est restée à 200 000 euros, vous êtes en sous-assurance.

La sous-assurance : le danger invisible

Qu'est-ce que la sous-assurance ?

Vous êtes en sous-assurance quand le capital assuré dans votre contrat est inférieur à la valeur réelle de reconstruction de votre habitation. C'est comme avoir un parapluie trop petit : il vous protège partiellement, mais pas complètement.

Les conséquences : la règle proportionnelle

En cas de sinistre, si votre assureur constate que vous êtes sous-assuré, il applique la règle proportionnelle. Votre indemnisation est réduite dans la même proportion que votre sous-assurance.

Exemple concret :

• Valeur de reconstruction réelle : 300 000 EUR
• Capital assuré dans votre contrat : 240 000 EUR
• Vous êtes sous-assuré de 20 % (60 000 EUR de différence)
• Vous subissez un incendie partiel de 50 000 EUR de dégâts
• L'assureur applique la règle proportionnelle : 50 000 x (240 000 / 300 000) = 40 000 EUR
• Vous perdez 10 000 EUR de votre poche

Et ce n'est pas un sinistre total. Imaginez la même règle proportionnelle sur un sinistre de 200 000 euros : vous perdriez 40 000 euros.

Combien de Belges sont sous-assurés ?

Les estimations du secteur sont alarmantes :

• 30 à 40 % des ménages belges seraient en sous-assurance
• L'écart moyen entre le capital assuré et la valeur réelle serait de 15 à 25 %
• Le risque est plus élevé pour les biens qui n'ont pas été réévalués depuis plus de 5 ans

Pourquoi tant de sous-assurance ? Plusieurs raisons : les propriétaires ne mettent pas à jour leur contrat après des travaux de rénovation, l'inflation des coûts de construction n'est pas répercutée automatiquement, et beaucoup confondent valeur de vente et valeur de reconstruction.

Comment savoir si vous êtes correctement assuré

Méthode 1 : La grille Abex

La grille Abex (Association Belge des Experts) est l'outil de référence en Belgique pour évaluer la valeur de reconstruction d'un bâtiment. Elle fonctionne avec un indice qui est révisé deux fois par an pour tenir compte de l'évolution des coûts de construction.

Si votre contrat d'assurance est indexé sur la grille Abex, votre capital assuré est automatiquement ajusté. Mais vérifiez : certains contrats ne sont pas indexés, ou l'indexation ne couvre qu'une partie de la hausse réelle.

Méthode 2 : L'évaluation par grille

La plupart des assureurs belges proposent une évaluation par grille lors de la souscription. On vous pose une série de questions sur votre habitation :

• Surface au sol et nombre d'étages
• Type de construction (briques, béton, bois)
• Type de toiture (tuiles, ardoises, toit plat)
• Niveau de finition (standard, supérieur, luxe)
• Installations spéciales (piscine, véranda, garage, cave aménagée)

Cette grille détermine un capital assuré. Mais si vous avez fait des travaux depuis (extension, rénovation de la cuisine, ajout d'une véranda), la grille n'est plus à jour.

Méthode 3 : L'expertise indépendante

Pour les biens atypiques (maisons anciennes, bâtiments classés, propriétés de grande valeur), une expertise indépendante est recommandée. Un expert en évaluation immobilière visite votre bien et établit un rapport détaillé de la valeur de reconstruction. Coût : 300 à 800 euros, mais c'est un investissement qui peut vous éviter des dizaines de milliers d'euros de sous-assurance.

Ce que vous devez faire en 2026

1. Retrouvez votre contrat d'assurance

Vérifiez le capital assuré bâtiment qui y figure. C'est le montant maximum que votre assureur versera en cas de sinistre total.

2. Estimez la valeur de reconstruction actuelle

Utilisez l'une des méthodes ci-dessus. Si vous n'êtes pas sûr, demandez une réévaluation gratuite à votre assureur — la plupart le proposent.

3. Comparez les deux montants

Si le capital assuré est inférieur d'au moins 10 % à la valeur de reconstruction estimée, vous êtes probablement en sous-assurance et vous devez agir.

4. Mettez à jour votre contrat

Contactez votre assureur pour augmenter le capital assuré. L'augmentation de prime sera modeste (quelques dizaines d'euros par an), mais elle vous évitera une perte potentielle de milliers d'euros en cas de sinistre.

5. Vérifiez l'indexation

Assurez-vous que votre contrat est indexé sur la grille Abex. Cela garantit une mise à jour automatique du capital assuré chaque année. La grande majorité des contrats modernes incluent cette indexation, mais vérifiez quand même.

6. N'oubliez pas le contenu

Le capital assuré concerne le bâtiment, mais aussi le contenu (mobilier, vêtements, électroménager, objets de valeur). Avec l'inflation, la valeur de votre contenu a aussi augmenté. Vérifiez que le plafond contenu de votre contrat est suffisant.

L'impact sur votre prêt hypothécaire

Si vous avez un prêt hypothécaire, votre banque exige une assurance incendie couvrant au minimum la valeur de reconstruction du bâtiment. Si vous êtes en sous-assurance, vous êtes aussi en infraction par rapport à votre obligation contractuelle envers la banque.

De plus, si vous avez contracté votre prêt il y a plusieurs années, la valeur de votre bien a probablement augmenté. C'est une bonne nouvelle pour votre patrimoine, mais cela signifie aussi que votre assurance solde restant dû et votre assurance incendie doivent être cohérentes avec la valeur actuelle.

Les travaux qui augmentent la valeur de reconstruction

Avez-vous réalisé l'un de ces travaux depuis la souscription de votre assurance ? Si oui, votre capital assuré devrait être ajusté :

Chacun de ces travaux augmente la valeur de reconstruction et devrait être signalé à votre assureur.

Comparaison des assureurs : l'importance de la réévaluation

Tous les assureurs ne traitent pas la réévaluation de la même manière :

Les bons élèves :

• Réévaluation automatique via l'indice Abex
• Proposition proactive de mise à jour après 3 ou 5 ans
• Garantie "reconstruction à neuf" sans plafond (dans la limite du capital assuré)
• Pas de règle proportionnelle si le contrat est indexé et que le client n'a pas fait de travaux non déclarés

Les moins bons :

• Pas d'indexation automatique
• Aucune relance pour mise à jour
• Application stricte de la règle proportionnelle en cas de sous-assurance
• Plafonds restrictifs sur la reconstruction

La différence entre un bon et un mauvais contrat peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros en cas de sinistre majeur. Consultez notre guide de l'assurance habitation pour comparer les garanties essentielles.

Conclusion : ne laissez pas l'inflation grignoter votre protection

Le marché immobilier belge en 2026 est en mouvement, et votre assurance doit suivre. La hausse des prix de vente et surtout des coûts de reconstruction signifie que des milliers de propriétaires belges sont aujourd'hui en sous-assurance sans le savoir.

La bonne nouvelle, c'est que la solution est simple : prenez 30 minutes pour vérifier votre contrat, estimer la valeur de reconstruction de votre bien, et si nécessaire, mettre à jour votre capital assuré. Quelques dizaines d'euros de prime supplémentaire par an peuvent vous éviter de perdre des milliers d'euros en cas de sinistre.

Votre maison est probablement le plus gros investissement de votre vie. Elle mérite une protection à la hauteur de sa valeur — sa valeur d'aujourd'hui, pas celle d'il y a cinq ou dix ans.